Ceny mieszkań do wynajęcia

Znacie to nagranie?

  • No, ja mam M1 do wynajęcia…
  • To już nie jest aktualne, wie pan?

Pytanie brzmi za ile wynająć takie M1? Albo ile zapłacić? W zależności od lokalizacji.

Skąd wziąć dane?

Sprawdzimy jakie są rynkowe ceny najmu mieszkań, korzystając jak zwykle z dostępnych źródeł. Popatrzymy globalnie, na cały kraj. Popatrzymy też statystycznie (bez dużej ingerencji w dane)., a skoro statystycznie to potrzebujemy dużo danych, żeby statystyka miała sens. Tym bardziej że będziemy głównie uśredniać (albo precyzyjniej – opierać się na medianach, czyli wartościach środkowych).

Skąd weźmiemy dane? Z serwisów ogłoszeniowych. Jest kilka specjalizujących się w nieruchomościach (np. otodom.pl), ale są też inne gdzie przewija się znacznie więcej ogłoszeń – OLX.pl, gumtree.pl czy gratka.pl. Ta ostatnia okazała się najbardziej przydatna. Z prostego powodu – na liście wyników wyszukiwania znajdujemy potrzebne dane (dzięki temu wystarczy przeskanować kolejne strony indeksu zamiast wchodzić na każde ogłoszenie – jest szybciej), ułożone dodatkowo w sensownym HTMLu.

Jeśli chcesz pominąć technikalia – skroluj dalej, albo kliknij sobie tutaj i przejdź do analizy, a jeśli interesują Cię ceny mieszkań w Warszawie – to też jest, a nieco dalej w innych miastach.

Już możecie się domyślić, że metodą “czołgową” przejedziemy po kolei wszystkie strony i sobie pobierzemy to co nam potrzebne.

Potrzebujemy kilku bibliotek, przy okazji zdefiniujemy “standardowy” wygląd wszystkich wykresów (żeby nie dodawać za każdym razem moje ulubione “+ theme_minimal()”).

Początek dość oczywisty, pobranie danych w sumie też. Ale to jest najbardziej żmudna część pracy.

Pobranie danych

Jak zrobić to metodycznie?

  • Wchodzimy na wybrany serwis, szukamy tego, co będziemy pobierać (w tym przypadku mieszkania do wynajęcia, dodatkowo z kilkoma parametrami, które sprawią że w wynikach dostaniemy stosunkowo kompletne dane).
  • Patrzymy jak wyglądają linki do wygenerowanych stron
  • Sprawdzamy ile jest tych stron (w tym przypadku wyszło mi 1043)
  • Sprawdzamy kilka kolejnych stron – jak zmienia się link?
  • Oglądamy dokładnie HTMLa, najlepiej i najwygodniej przy użyciu jakiejś wtyczki typu WebDeveloper czy po prostu “Zbadaj” w Chrome

Jak to wszystko wiemy – krok o kroku próbujemy wyłuskać poszczególne pola ze strony. Próbujemy z jednym polem (np. cena mieszkania) – sprawdzamy na stronie czy otrzymane wyniki są zgodne z tym co “wyłuskaliśmy”. Potem z drugim polem. I tak do końca.

Dla Gratki na obecną chwilę (do HTML może się zmienić ze zmianami w serwisie) działający kod wygląda tak:

Po pobraniu danych czas na drugą kwestię typu “pain in the ass”, czyli

czyszczenie danych

i ewentualne dodanie wartości wyliczonych na potrzeby dalszych analiz.

Rozdzielimy na początek pole z lokalizacją na miasto, dzielnicę i ulicę (z której akurat tutaj nie będziemy korzystać – ale można użyć kombinacji miasto-ulica do zaznaczenia punktów (ogłoszeń) na mapie, korzystając z GoogleMaps).

Uff… tyle na temat pobierania. Na dzień dobry mamy 28023 oferty. Liczba ofert w poszczególnych miastach wygląda następująco (długa tabela):

miasto n
Warszawa 14422
Kraków 4998
Katowice 1528
Poznań 1364
Łódź 1134
Wrocław 1104
Gdańsk 807
Szczecin 440
Lublin 352
Gdynia 298
Toruń 278
Gliwice 256
Rzeszów 158
Sopot 155
Kielce 98
Olsztyn 83
Dąbrowa 80
Sosnowiec 67
Bydgoszcz 46
Białystok 38
Zabrze 30
Chorzów 26
Będzin 23
Tychy 22
Częstochowa 19
Opole 18
Wałbrzych 16
Bielsko-Biała 14
Słupsk 14
Mińsk 12
Nowy 12
Tarnowskie 11
Bytom 10
Mysłowice 10
Zielona 10
Bielany 8
Pruszków 8
Tarnów 8
Gniezno 7
Piotrków 7
Tczew 7
Jaworzno 6
Pruszcz 6
Ruda 6
Siemianowice 4
Świętochłowice 3

Trochę za dużo, ostatnie miasta na liście mają po kilka ogłoszeń – może zepsuć nam to statystykę.

Ograniczenie ilości danych

Zostawimy więc tylko miasta z dużą ilością ofert (więcej niż trzeci kwartyl).

Dodatkowo odrzucamy skrajne 5% cen za metr (za dużo i za mało) – po przeglądzie danych w tabeli oferty widać tam ewidentne błędy użytkowników, które na szybko można podzielić na dwa typy:

  • mieszkania w cenie kilkuset tysięcy – to raczej sprzedaż niż wynajem
  • jakieś minimalne ceny – podejrzewam że może chodzić o wynajęcie jednego pokoju za kilkaset złotych w na przykład trzypokojowym mieszkaniu; wówczas mamy podaną wielkość mieszkania i cenę pokoju.

Po odrzuceniu zostaje nam 24445 ofert, w podziale na miasta wygląda to tak:

miasto n
Warszawa 13173
Kraków 4656
Katowice 1460
Poznań 1172
Wrocław 1011
Łódź 912
Gdańsk 755
Szczecin 368
Lublin 312
Gdynia 247
Gliwice 199
Toruń 180

Dane mamy w pełni przygotowane. Teraz mięsko, czyli

Analiza

Na początek szybki przegląd rozkładów. Na kilku poniższych wykresach pionowa czerwona linia to średnia, a czarna – mediana. Na podstawie tych rozkładów widać, dlaczego wybieramy w późniejszych analizach medianę – średnie są większe od mediany dla wszystkich danych, co trochę może wprowadzać w błąd przy wnioskowaniu.

Zobaczmy wielkości mieszkań:

Połowa mieszkań wystawionych na wynajem ma powierzchnię mniejszą niż 57 m2 (oczywiście druga połowa ma większą). Ciekawe jak to ma się do rozkładu wielkości wszystkich mieszkań? Trzeba by sprawdzić w danych GUSu, pewnie ze spisów powszechnych. Proszę sprawdzić i napisać w komentarzu – w końcu chcę Was czegoś nauczyć, poszukiwanie informacji to jedna z najważniejszych umiejętności.

Znamy wielkość, a jak z ceną za całe mieszkanie?

Mediana to 2600 złotych. Jeszcze tylko cena za metr kwadratowy – bo taka jednostka wydaje się najbardziej miarodajna przy porównywaniu ofert w poszczególnych miastach.

Na pierwszy rzut oka rozkład wygląda sensownie – po równo po obu stronach 46.56 zł/m2. Prawą stronę górki robi Warszawa – proszę sprawdzić ten sam rozkład dla ofert tylko z Warszawy (filtr na miasto).

Mamy jeszcze dane o ilości pokoi oraz o piętrze, na którym znajduje się mieszkanie. Te ostatnie jednak są dość kiepskiej jakości (w 13% to błędy, to wynik pobierania danych), ale z tego co mamy – 10 najbardziej popularnych to:

Piętro Procent ofert
2 piętro z 4 6.44
1 piętro z 4 5.95
3 piętro z 4 4.99
1 piętro z 3 4.54
4 piętro z 4 3.73
2 piętro z 3 3.68
3 piętro z 3 3.57
3 piętro z 5 2.93
2 piętro z 5 2.81
1 piętro z 2 2.76

To jak z tymi pokojami?

Liczba pokoi Procent
1 pokój 8.7
2 pokoje 48.7
3 pokoje 30.9
4 pokoje 9.0
5 pokoi 2.2
6 pokoi 0.4

Najwięcej do wynajęcia jest mieszkań 2- (prawie połowa ofert!) i 3- pokojowych. Takich też zapewne najwięcej się buduje (i “po babci” zostało) – znowu do sprawdzenia w GUSie.

Zobaczmy jak to wygląda w poszczególnych miastach?

Zgodnie z oczekiwaniami – we wszystkich miastach 75% (lub więcej) to mieszkania dwu- i trzypokojowe. Ponadprzeciętne wartości to:

  • w Warszawie czteropokojowe
  • w Gliwicach, delikatnie mniej Szczecin i Poznań – jednopokojowe

Wiemy o liczbie pokoi w zależności od miasta, a czy z powierzchnią jest podobnie? Najpierw podzielimy powierzchnię na grupy: poniżej 38 m2, 38-60 m2, 60-90 m2 oraz ponad 90 m2:

I od razu zobaczmy jak to wygląda w poszczególnych miastach:

Mamy potwierdzenie (nie wprost i wcale nie muszą to być zależne od siebie wartości – to statystyczna pułapka, w którą łatwo wpaść; przykład do znane wykresy pokazujące liczbę filmów z Cage’em versus liczba samobójstw – zbieżność nie musi oznaczać przyczynowości) poprzedniej obserwacji – w Warszawie jest więcej większych mieszkań (tych 4-pokojowych) – 25% to mieszkania ponad 90m2.

Teraz sprawdźmy zależności – czy większe mieszkanie jest droższe? Czy liczba pokoi ma jakieś znaczenie dla ceny? Czy liczba pokoi zależy od powierzchni mieszkania?

Na wszystkie te pytania można intuicyjnie odpowiedzieć tak, ale zobaczmy potwierdzenie w danych:

Jeszcze tylko rzucimy okiem na cenę mieszkania w zależności od ilości pomieszczeń, ale w rozbiciu na poszczególne miasta:

Tutaj widać interesujące rzeczy. Patrząc tylko na wykresy, bez zaglądania w dane i przede wszystkim ilość ofert w każdej z kategorii (przekrój miasto i liczba pokoi) widać:

  • w Gdyni różnica w cenie pomiędzy 5 a 6 pokoi właściwie nie istnieje
  • podobnie jest w Lublinie dla 4- i 5-pokojowych
  • w Katowicach pięciopokojowe mogą okazać się tańsze niż czteropokojowe
  • jeszcze bardziej widoczne jest to w Poznaniu dla 5- i 6-pokojowych

Bez dokładnej analizy danych, chociażby o standardzie i przede wszystkim lokalizacji w ramach miasta, powyższe wnioski mogą okazać się nieprawdziwe.

Gdzieś tam na górze napisałem, że najbardziej sensowną i dającą najlepsze porównanie jest cena za metr kwadratowy. Sprawdźmy to, razem z całą drogą do potwierdzenia tej tezy.

Widać prawie liniową zależność (współczynnik korelacji to 0.89), która jest intuicyjna: im większa chata, tym więcej trzeba płacić. To prowadzi do wniosku, że jednostkowa cena metra kwadratowego powinna być w miarę stała. Zobaczmy:

Okazuje się jak widać, że niekoniecznie metr kwadratowy kosztuje zawsze tyle samo. To ma sens – najwięcej jest mieszkań o powierzchni w okolicy 45-55 m2 (rozkład z pierwszego wykresu), a więc i konkurencja w tym przedziale największa. Najprostszą metodą wygrania na rynku z konkurencją jest cena.

Spróbujmy przybliżyć fragment z minimum i coś z niego odczytać:

Z wykresu odczytać można minimum dla 55 m2 przy cenie 45 zł/m2. A z obliczeń

wychodzi:
średnie:

  • powierzchnia: 67.28 m2
  • cena za metr: 47.21 zł/m2

mediany:

  • powierzchnia: 57 m2
  • cena za metr: 46.56 zł/m2

Jak wygląda rozkład tego parametru dla wszystkich (no, tych 12 które zostały po czyszczeniu danych) miast?

Liczba pokoi średnia mediana minimum maksimum
1 pokój 46.77 45.71 26.47 72.22
2 pokoje 46.89 46.21 26.47 72.31
3 pokoje 47.02 46.40 26.47 72.29
4 pokoje 48.91 48.00 26.50 72.10
5 pokoi 51.24 52.67 26.68 72.22
6 pokoi 50.29 50.00 28.00 71.43

Jak widać zarówno wartości leżą wokół średniej (47.21 zł/m2 – linia czerwona na wykresie) jak i mediany (46.56 zł/m2) dla mieszkań do trzech pokoi. Trochę drożej “za jednostkę” robi się dla mieszkań większych, co było już widać na wykresie, który powiększaliśmy :)

Pierwszy poważny wniosek z tej całej analizy jest taki, że jeśli masz do wynajęcia (albo chcesz wynająć) najpopularniejze mieszkanie dwupokojowe około 50 m2 to powinno ono kosztować jakieś 47 zł/m2 czyli około 2350 zł. Czy więcej czy mniej – zależy od lokalizacji.

No to ile w Warszawie, ile w Poznaniu, a ile w Gliwicach? No ile?

Przygotujmy średnie (i mediany) dla ofert według miast i zobaczmy:

Miasto Liczba ofert Średnia pow. Średnia cena Średnia cena m2 Mediana pow. Mediana cena Mediana cena m2
Warszawa 13173 77.00 4024.71 52.72 67.0 3400 52.73
Gdańsk 755 57.41 2619.10 45.97 51.0 2300 45.45
Wrocław 1011 58.18 2457.93 42.67 53.0 2200 41.67
Kraków 4656 56.96 2392.83 42.16 50.0 2000 40.32
Gdynia 247 64.93 2661.94 40.85 55.0 2200 37.00
Katowice 1460 53.52 2084.01 39.99 50.0 1950 39.27
Poznań 1172 51.69 1977.59 38.48 48.0 1700 36.76
Lublin 312 57.16 2129.42 38.07 54.0 1950 36.08
Łódź 912 57.48 2072.10 36.81 52.0 1850 35.00
Szczecin 368 54.22 1957.79 36.70 47.6 1850 34.76
Gliwice 199 49.21 1711.50 35.46 45.0 1500 33.77
Toruń 180 45.78 1485.99 32.75 41.3 1350 31.58

Jest pytanie – jest odpowiedź:

Nasze 50 m2 w Warszawie powinno kosztować 2600 zł, w Poznaniu 1800 zł, a w Gliwicach 1700 zł.

Zobaczmy tabelkę na wykresie. Na wykresie wszystko wygląda ładniej, chyba że wykres jest spierniczony. Wówczas można się do niego poprzypierniczać.

Ameryki nie odkryliśmy – Warszawa jest najdroższa, potem są kolejne duże miasta. Sądziłem szczerze mówiąc, że Gdańsk będzie gdzieś w okolicach 4-5 miejsca, a nie drugi. Znaczy: można się czegoś dowiedzieć, zdziwić. Watro analizować. A że Toruń tańszy niż Łódź to totalne zaskoczenie.

Wiemy już o cenach, a gdzie są największe mieszkania do wynajęcia? Teoretycznie wszędzie powinno być w miarę podobnie, prawda?

I tu kolejne zaskoczenie – w Warszawie to mają wielkie mieszkania, po 70 metrów panie! Się powodzi w tej stolicy. Ale tak jest – mediana ma prawo być tak (stosunkowo) wysoka, bo sporo jest mieszkań powyżej 80 m2, kilkanaście nawet ponad 200 m2. Procentowo (w przedziałach co 25 m2) wygląda to tak:

Skoro wiemy jak różnią się miasta pomiędzy sobą, to czy w samych miastach są różnice i jak one są duże?

Trzeba pogrupować dane analogicznie jak wcześniej, tyle że schodzimy na poziom miast i dodatkowo dzielnic, zostawiając tylko cenę za metr kwadratowy oraz liczbę ofert z danej dzielnicy.

Ceny mieszkań w Warszawie

Jaki jest wynik? Najpierw Warszawa. Bo tutaj mieszkam i mogę skomentować wynik :)

Dziwnie i podejrzanie wygląda ta Praga Północ na początku. Bierze się to z różnych sposobów zapisania nazwy dzielnicy (widać to też przy innych dzielnicach – Śródmieście czy Mokotów w kilku wariacjach). Jeśli ręcznie poprawimy dane (albo: wybierzemy tylko te rekordy, gdzie dzielnica w jakiś sposób przypomina ciąg “Praga Północ”) dostaniemy:

medianę ceny za metr kwadratowy równą nieco ponad 49 złotych, co jest o wiele bardziej prawdopobne niż prawie 61 zł/m2, które widać na wykresie.

Poza północną Pragą dane mają sens – zawsze Śródmieście czy też Centrum jest najdroższe (w każdym właściwie mieście). Mokotów to dobra lokalizacja – wszędzie blisko, metro pod nosem, mi osobiście nie podobają się budynki. Wola analogicznie do Mokotowa, a do tego metro już jest albo za chwilę będzie. Z drugiej strony są blokowiska – Ursynów, Bemowo, Targówek czy Białołęka. Wesoła i Wawer to już prawie poza miastem, plusem Wesołej jest SKM.

Za ile powinno być wynajmowane konkretne mieszkanie?

Za przykład weźmy warszawską Białołękę i od razu zróbmy stosowną tabelkę (można wydrukować, wyciąć i schować do portfela):

Liczba pokoi Powierzchnia Cena (średnia) Cena (mediana) Liczba ofert
1 pokój (35,40] 1677 1590 3
2 pokoje (30,35] 2250 2250 2
2 pokoje (35,40] 1772 1700 9
2 pokoje (40,45] 1750 1800 6
2 pokoje (45,50] 2019 2100 13
2 pokoje (50,55] 2055 2150 10
2 pokoje (55,60] 1975 1925 6
2 pokoje (65,70] 1900 1900 1
3 pokoje (50,55] 2500 2500 1
3 pokoje (55,60] 2750 2750 2
3 pokoje (60,65] 2750 2650 4
3 pokoje (65,70] 2520 2500 15

Mieszkanie 45m2 na Białołęce powinno być wynajmowane za 1750 zł. Jeśli ktoś chce więcej – nie warto. Jeśli mniej – okazja! ;) Oczywiście zależy od standardu i lokalizacji. Jest 6 takich mieszkań, warto zobaczyć wszystkie.

Patrząc na oferty – Tachomin i Aluzyjna w podobnej cenie, Odkryta nieco tańsze. I tego nie rozumiem (tej Aluzyjnej), ale to już mocno lokalna dygresja.

Ceny mieszkań w innych miastach

Ten sam kod wykonujemy dla pozostałych miast. I tutaj uwaga – też mamy błędnie wpisane nazwy dzielnic. Aby pozyć się tego typu wartości należałoby po wczytaniu danych porządnie je przeczyścić, niestety w dużym stopniu ręcznie (wyszukując i zamieniając odpowiednie ciągi znaków). Gratka mogłaby wprowadzić słowniki… nie jest to trudne i kosztowne.

Jeśli mieszkasz w którymś z miast – zapewne zobaczysz to, co ja widzę w Warszawie i Krakowie (znam topografię, wiem gdzie która dzielnica i co tam jest).

Następnym razem też zrobimy coś fajnego. Może nawet fajniejszego. Ale już tylko o Warszawie. I rowerach.

A na koniec nagranie, które jest tak stare jak internet. Do tego nagrania właśnie nawiązuje początek tego tekstu.
Extreme Parental Advisory.

13 myśli na temat „Ceny mieszkań do wynajęcia

  1. Świetna analiza ale może być jeden błąd. Mianowicie w niektórych ogłoszeniach cena zawiera opłaty a w innych nie.

    • Zgadza się. Ale nie chciałem komplikować całości – w gruncie rzeczy w moich postach chodzi o pokazanie jak coś zrobić. Jednocześnie to coś (chciałbym, żeby tak było) powinno być na tyle interesujące, że nawet laik programowania czy analiz jest w stanie zrozumieć o co chodzi i zobaczyć ciekawostki w „świecie wokół nas”.

  2. a jak użyć tego kodu, jaki to język? mógłbyś wytłumaczyć, gdyby jakiś zielony chciałby sobie zrobić analizę, dla mniejszego miasta?

    • Trzeba pobrać dane. Później nie filtrować ich po miastach z największą ilością ofert tylko zostawić wszystko. Tabelkę oferty należy przejrzeć pod kątem owego mniejszego miasta. Być może Gratka nie ma żadnych ofert dla tej miejscowości? Tego nie wiem.

      Jeśli jesteś totalnym laikiem w R to najpierw poznaj ten język. Jak napisałem w jednym z wcześniejszych postów – „nie zamierzam prowadzić tutaj jakiegoś kursu, a publikowane kody źródłowe będą raczej dla zaznajomionych z R”. Mnie interesuje analiza danych i wynik tej analizy. Kody źródłowe są przy okazji (to wartość dodana) – blogów analitycznych jest sporo, z mechaniką przeprowadzenia analizy mało.

  3. Niesamowite.
    Czy analiza uwzględnia stronę popytu? Wziąłeś stronę podażową i wyciągasz wnioski odnośnie ceny po jakiej powinno być mieszkanie wynajmowane. Nie bez powodu te mieszkania stoją puste i są do wynajęcia. Prześledź jeszcze jak długo konkretne oferty są dostępne. Wypadałoby oddzielić oferty z mediami i bez.

    • I o takie komentarze mi najbardziej chodzi.
      W 100% masz rację. Pokazuję tutaj mechanikę, jakiś wstęp do rzeczowej analizy. Nikt nie płaci mi za poświęcony czas, a wszystkie wpisy związane z analizami jakie pojawiły (i pojawią) się na blogu są formą uczenia się (learning by doing).

      Rzetelna analiza rynku wynajmowanych mieszkań powinna zawierać dodatkowo przede wszystkim standard tych mieszkań, kwestie czy media są wliczone w koszt czy nie. Cena „za ile powinno być” jest ceną transakcyjną – tego w ogłoszeniach nie znajdę. Ile czasu wisi ogłoszenie? To pytanie czy serwis ogłoszeniowy (albo ogłoszeniodawca) zdejmuje oferty nieaktualne. Tego nie wiem, ale też nie sprawdzałem – biorę listę ofert „na moment”, nie badam ich historii itp. To kosztuje. Ja pokazuję jak to robić i jak do tego się zabrać.

  4. Przy tych cenach za wynajem np. W Warszawie – to raczej się opłaca lepiej kupić już mieszkanie na raty (po paru latach będzie nasze), a nie ładujemy te 2000 ziko komuś obcemu w kieszeń.

    Mógłbyś zrobić analize jak to wygląda w przypadku kupna, a nie wynajmu?

    • Analiza rynku sprzedaży zamiast wynajmu jest do zrobienia dokładnie w ten sam sposób. Jedyna różnica to adres strony z listą ofert. Kod potrzebny jest powyżej, R i odpowiednie biblioteki są dostępne i darmowe. Zapraszam do zabawy.
      Ja celuję już w inne tematy :)

Dodaj komentarz